Les étapes de l’achat d’un bien immobilier

Les étapes de l’achat d’un bien immobilier


La première visite !

Pour une résidence principale, dressez la liste des critères clés :

• Le quartier : veillez à la proximité de commerces, d’établissements scolaires, de centres sportifs et culturels, d’espaces verts…

• La desserte des grands axes routiers et les transports en commun situés à proximité (bus, tramway, métro, RER, train).

• L’existence d’un lieu pouvant engendrer des nuisances (sonores, olfactives, etc.).

• La qualité de la construction.

• La taille, le nombre et la disposition des pièces.

• La possibilité de parking ou de garage fermé.

• La présence d’une terrasse ou d’une loggia, la vue (présence de vis-à-vis ou non).

• L’isolation thermique et acoustique, l’état de la toiture.

• Le type de chauffage et sa consommation

Pour une résidence secondaire, les points à surveiller sont :

• Les éléments extérieurs comme la proximité des services, des pôles touristiques et de loisirs.

• La situation et le prix comparés au marché local.

• La disposition des pièces par rapport à un mode de vie (cuisine ouverte sur une terrasse en région méridionale, local à bateau en zone littorale, etc.).

• La qualité de l’isolation thermique en fonction de la région.

Pour un investissement locatif :

Etre attentif aux qualités propres du bien.

• Ne pas se focaliser uniquement sur les avantages fiscaux accordés.

En copropriété :

• Obtenez le nom du syndic et demandez à vous faire communiquer les derniers comptes-rendus d’assemblées générales afin d’évaluer les travaux éventuels

Comment faire une offre ?

Il est parfois indispensable, pour ne pas laisser échapper un bien, de formaliser une offre écrite. Celle-ci indique le prix que vous êtes prêt à payer et la limite de validité de cette offre (huit jours, par exemple). Attention, il convient de prendre des précautions (une telle offre vous engage à réaliser l’acquisition si le vendeur l’accepte), par exemple : Indiquer que, passé le délai de validité, l’offre sera caduque si le vendeur ne l’a pas acceptée.

Demander que le vendeur effectue sa réponse par lettre avec accusé de réception ; signaler que la vente se sera légalement constituée qu’à la signature du compromis de vente et sous réserve des conditions suspensives qui y seront mentionnées.

Compromis de vente : mode d’emploi

Ce document est le contrat par lequel le vendeur va vous réserver son bien, sous certaines conditions, jusqu’à la signature de la vente définitive. Si ce compromis est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel, il pourra vous être remis en main propre, sinon il vous sera obligatoirement envoyé par courrier recommandé. Une fois le compromis signé, vous disposez d’un délai de rétractation de 7 jours pendant lequel vous pouvez encore changer d’avis. En cas d’envoi par pli postal de l’acte que vous avez signé, le délai débute le lendemain de la première présentation de la lettre vous le notifiant. Dans l’hypothèse où cet acte vous est remis en main propre, le délai court à compter du lendemain de la remise de l’acte. Si vous décidez de ne plus acheter, envoyez avant la fin de ce délai une lettre recommandée avec accusé de réception à la personne qui vous a notifié le compromis de vente.

À la signature du compromis, le vendeur vous remet les diagnostics qu’il a fait réaliser par une société agréée et assurée. Le montant du versement à la signature du compromis est généralement de 10% du montant de la vente (5% en cas de contrat de réservation) pour réserver le logement. Il peut être ramené à 5% si la signature de l’acte de vente est prévue au-delà des trois mois habituels ou s’il s’agit d’un bien très cher. Faites toujours le chèque à l’ordre du notaire (si le compromis de vente le prévoit), qui le déposera sur un compte séquestre. Attention ! ce chèque sera débité.

Quels sont les frais liés à une acquisition ?

Ils comprennent les taxes et droits dus au Trésor Public ainsi que les honoraires et débours du notaire. Pour les logements anciens et les terrains à bâtir, il faut compter entre 6 et 8.5% du prix de cession (ils se composent des frais de mutation et des honoraires et débours du notaire en qualité de rédacteur de l’acte, et de l’éventuelle commission de l’intermédiaire). Pour le neuf, entre 2 et 3%. Si vous achetez à un assujetti à la TVA un bien neuf ou en l’état futur d’achèvement, le bien est vendu TTC (TVA au taux de 20% depuis le 1er janvier 2014) et la vente ne supporte pas de droits d’enregistrement, mais uniquement la taxe de publicité foncière, les honoraires du notaire et la contribution de sécurité immobilière. En cas de prêt garanti par une garantie réelle (Privilège du Prêteur de Deniers, hypothèque), il faut ajouter également environ 2% du montant emprunté. Vous versez une provision lorsque le notaire entame les démarches et le solde lors de la signature de la vente définitive.

La condition suspensive d’obtention du prêt

La condition suspensive d’obtention du ou des prêts vous permet d’être dégagé de la vente et de récupérer votre dépôt de garantie si vous n’obtenez pas le ou les prêts correspondant aux caractéristiques du financement de l’opération décrite dans le compromis de vente.

Pour Financer votre projet

Logement ou investissement ! L’heure est venue de financer votre projet. Dans ce domaine, les possibilités sont variées et le meilleur financement réside parfois dans la combinaison de plusieurs options. Tour d’horizon des différentes solutions à votre disposition.

L’apport personnel : pourquoi, comment ?

Un apport personnel est recommandé afin de :

  • Faire face à tous les frais d’acquisition.
  • Réduire la charge de remboursement.
  • Obtenir un taux de crédit plus intéressant.

Cet apport peut provenir :

  • De votre épargne personnelle.
  • D’une donation ou d’un héritage.
  • De la vente de biens.
  • De sommes débloquées d’un PEE (Plan d’Épargne d’Entreprise) si vous accès à un système d’intéressement ou de participation par votre employeur.

Comment évaluer votre capacité d’endettement ?

Une fois votre apport personnel déterminé, l’évaluation de votre capacité de remboursement doit tenir compte de la durée souhaitée de l’emprunt. Un calcul à adapter en fonction de la prise en considération de vos revenus, mais aussi de toutes vos charges (remboursement d’autres prêts, pensions alimentaires, etc.), y compris les charges futures liées à l’acquisition :

Pour la résidence principale :

  • les impôts locaux (taxe foncière et taxe d’habitation),
  • les charges de copropriété et, éventuellement, une assurance habitation plus élevée.

Pour une résidence locative :

  • les taxes et les charges.
  • La préservation de votre mode de vie (budget loisirs, équipements, etc.).

La capacité de remboursement est estimée à environ 30% de revenus nets (tous emprunts confondus), une évaluation à préciser avec votre conseiller en fonction de votre situation personnelle.